PART 01
為什麼房仲一定要做自媒體
先不要講工具，先講市場現實 — 核心只有兩個字：獲客。
市場現實客戶在見到你之前，早就在網路上看過你了
沒有內容的房仲
- 只能靠陌生開發、發傳單
- 花錢投廣告、硬碰硬
- 見面才開始建立信任
- 拜訪、踩線，每天從零開始
有內容的房仲
- 專業和信任，見面前就先送進客戶腦袋
- 客戶帶著「我認識你」來找你
- 把見面前的摩擦變到最小
- 今天的內容，明天還在幫你工作
自媒體不是要你當網紅，是把「見面前的信任」提前發生。
差異一累積性 — 陌開做完歸零，內容會替你複利
傳統開發
- 今天拜訪 100 通，明天歸零，後天再從 0 開始
- 你的努力＝今天的業績，停下來就沒了
- 時間花掉就花掉，不會留下資產
自媒體
- 一支內容發出去，會 24 小時持續被看見
- 今天累積的，明天還在幫你帶來陌生客
- 內容會複利 — 越做越省力，地基越來越厚
差異二並行不悖 — 不是放棄跑客戶，是多一條取得信任的路
STEP 1曝光
STEP 2留言
STEP 3私訊
STEP 4諮詢
STEP 5成交
傳統：靠見面、靠關係、靠時間慢慢換信任。
自媒體：靠內容先建立專業形象，客戶上門時，信任已經完成一半。
先釐清流量不是目的，業績才是
業績 ＝ 流量 × 客單價 × 轉換率
三個變數裡，自媒體只直接放大第一個
最大的誤區
- 以為「流量越大越好」。100 萬個不會買房的人，比不上 1000 個正要買房的中壢人。
真正值錢的
- 是「會在中壢買房的人」看到你。能把人帶到私訊、社群、名單，才有機會成交。
把流量講對自媒體是放大器，不是印鈔機
放大器，放大的是這三件事
- 你的專業 — 你懂多少，被多少人看見
- 你的觸及 — 從一條街，放大到全桃園
- 被信任的速度 — 見面前，信任就先建立
但放大器有個鐵則：你本身沒料，放再大也是空的。成交那一哩 — 接住、follow、服務 — 是房仲功夫，放大器替代不了。沒有它，連被看見、被選擇的機會都沒有。
隱藏好處做自媒體，是逼自己變強最快的路
要「輸出」，你就得先「輸入」。為了拍一支境外房地合一稅的影片，你得先查懂、想透、講到客戶聽得懂 — 做自媒體＝強迫你每週把專業重學一遍、再講一遍。
一年下來，你跟只接案、不輸出的同行，專業深度差一整條街。客戶最後選的，不是流量大的房仲，是讓他覺得「很懂、不會坑我」的房仲。
PART 02
自媒體到底在做什麼、怎麼起步
給完全沒概念的人 — 先看懂全貌，再決定第一步。
先有全貌「做自媒體」到底在做哪些事
- 短影音 Reels / Shorts / TikTok，抓注意力的主力
- 長文／貼文 FB 在地經營、成交故事、深度信任
- 圖文／圖卡 懶人包、知識整理，方便收藏轉發
- 私訊／留言 把流量接住，變成一對一對話
- 社群／名單 LINE 社群、粉專，養成熟客池
- 個人網站／工具 落地頁、試算工具，收口成名單
不用全部都做，從一個你做得起來的開始 — 多數房仲，從短影音切入最快。
從零起步先把這 3 件事做對，再談大量輸出
- 定位先決定你要被「記住什麼」：區域、強項、想吸引哪種客戶 — 不要什麼都講。
- 帳號讓人一眼看懂你在做什麼：頭像清楚、自介清楚、作品慢慢放上去。
- 節奏固定時間上架，撐過冷啟動，學會看後台數據 — 一開始不要貪多。
定位①你的定位，藏在這三個圈圈的交集裡
- 你的強項 — 你真的懂、做得比別人好的
- 客戶的痛 — 客戶半夜會睡不著的問題
- 你願意一直講的 — 做一年也不會膩的題目
三個都中的那一點 ＝ 你最該一直講的題目
- 最容易被客戶記住
- 最容易引起共鳴、被討論
- 最容易帶來會成交的人
定位窄一點，客戶才記得住你 —「我什麼都能服務」＝沒有人記得你。
定位②用一句話，把定位講死
在哪裡 ＋ 幫誰 ＋ 解決什麼
的房仲
- 中壢 ＋ 首購家庭 ＋ 怕買到地雷屋
- 平鎮 ＋ 換屋族 ＋ 不知道先買還先賣
- 中壢 ＋ 小資投資 ＋ 想買能收租的物件
執行策略對標模仿 — 不是「抄」，是「拆」
把高互動的影片，拆成 4 塊
- 鉤子：前 3 秒怎麼讓人停下來
- 結構：它先講什麼、再講什麼
- 情緒：它戳的是哪一種感覺
- 節奏：多久一個轉折、多長
料去哪裡找
- 同業爆款：看同題材高互動的在做什麼
- 跨業更重要：美食、親子、理財怎麼開頭 — 圈外的更會抓一般人
- 每週存一個「對標庫」，手感是練出來的
先求「像」，建立手感；再求「不同」，長出自己。
變成流程對標 SOP：四步，把別人的爆款變成你的素材
STEP 1找對標
STEP 2下載逐字稿
STEP 3丟進 AI 拆解
STEP 4換成你的角度
鎖定同題材高互動的短影音 → 把影片轉成純文字 → 讓 AI 拆出主旨／結構／切角 → 套你的中壢案例，產出你的版本。
這一段的指令，直接看下面「4 組 AI 指令」第 1 組。
盲點①你拍「你想說的」，還是「客戶想知道的」？
房仲最愛拍（沒人看）
- 我又得獎了
- 我們公司／集團多厲害
- 幾坪幾房幾衛的規格表
- 純自我介紹、純報喜
客戶真正想看（會停下來）
- 買賣到底要注意什麼
- 我的自備款到底夠不夠
- 這間貸款貸得到嗎
- 賣房，舊制新制的稅搞清楚了嗎
- 哪些稅可以合法少繳
自我檢查一句話：「這支，是我想說的，還是他想知道的？」
盲點②看不懂平台的演算法，再努力也是做白工
- 平台只看一件事 不是看你多努力，是看有沒有人停下來、看完、互動
- 各平台不同 FB 吃長文＋在地社群；Reels／IG 吃前 3 秒鉤子與完播
- 冷啟動要忍 前期演算法在試水溫，固定時間發、撐過去別放棄
- 別怪「被限流」 多半不是被限流，是題目不對、開頭太慢、沒人接住
客戶心法客戶不是來「問問題」，是來「確認答案」
來電的客戶，手裡多半已經握著一個沒把握的答案。你要同時做到兩件事：尊重（肯定他會先問、會查）＋信任（用白話把方向講清楚）。
例 A｜境外房地合一稅
客戶心裡：在國外賣房，要不要繳台灣房地合一 45%？
你給方向：房地合一只課「境內」房地；賣國外屬海外財產交易，走最低稅負制，不是 45%。
例 B｜借名登記
客戶心裡：登記在兒子／朋友名下，省事又避限制吧？
你給方向：契約多半有效但風險高 — 名義人可能擅自處分、被查封，要找地政士／律師做正式規劃。
⚠️ 講的時候一定補一句：「個案差很多，今天講的是方向，正式以國稅局核定／專業規劃為準。」
PART 03
AI 怎麼讓這條線變快
現場示範的四樣，都是我每天真的在用的系統。
先講對AI 不是魔法，它是「放大器」的引擎
AI 真正值錢的地方，是放大你的能力：把你每天在重複做的事 — 修圖、寫文案、整理重點、排路線 — 用 1/2 到 1/5 的時間做完。流程建起來，做自媒體幾乎可以半自動；省下的時間，還給跑客戶、追單。
AI 讓每個人都更快 —
但拼到最後，拼的還是你的能力。
殘酷的真相你是「會下指令」，還是「會教 AI」的人？
- 會下指令的人問一句、答一句，把 AI 當搜尋引擎。
- 會優化指令的人懂得追問、修正，一步步逼近要的答案。
- 懂底層邏輯的人把 AI 變成一條會重複的流程／智能體 — 差距是從這裡拉開的。
會用 AI 的人，把省下的時間變現；不會用的，還在原地花時間。會覺得難，多半不是它真的難 — 是你已經落後太多。
現場示範我打開「每天在用的系統」做給你看
① 中控台｜買方、賣方資料一目了然
客戶要什麼、案子到哪一步，一個畫面全看到。
重點：資料不再散在群組跟筆記本 — 服務更快、更不漏接。
② 房產計算機｜客戶最關心的數字，當場算給他看
房地合一稅新舊制、賣方實拿、買方總花費、區域行情評估，30 秒算清楚，還能做成 QR 放官網給客戶自己玩。
重點：把客戶最怕算錯的數字當場講清楚 — 信任就建立了。
③ 完整成交流程｜從建檔到結案，一條龍跑完
1建買方資料
2AI 篩物件
3傳給客人
4客人回覆
5安排帶看
6結案管理
重點：別人靠記性跟群組訊息，你靠一套會記得的系統。
④ 預約系統｜客戶掃碼，自己預約看屋／諮詢
客戶掃 QR 進預約頁、自己選時間、預約直接進我的行事曆。
重點：把「敲時間」自動化 — 客戶體驗好，你也不再被訊息追著跑。
這四樣不是 PPT 上的圖，是真的在手機、電腦上跑的東西。一套系統，全包：買方資料庫、物件篩選、線上預約、房產計算機、帶看安排、結案管理。
PART 04
讓流量變客戶，把它做成系統
有流量只是開始 — 接得住、能重複，才有業績。
漏斗中間這條，才是真正決定業績的地方
曝光內容被看見
停留 ＋ 看完鉤子夠不夠強
信任專業有沒有被接住
私訊 / 名單願不願意聯絡你
諮詢 → 成交見面、簽約
曝光不是終點，每一層都會漏人 —你要主動設計「下一步」，把人往下接。每一支內容，都要有一個明確的下一步動作。
內容標準什麼叫「有流量」的內容
不是文筆漂亮 — 是讓人有畫面、有感覺、想留言。
- 開頭抓人 前 3 秒就讓人停下來
- 情緒明確 戳中一種真實的感覺
- 案例具體 有人、有事、有畫面，能代入
- 你能幫上忙 看完知道「找你能解決什麼」
一個最準的標準：
連你自己看了都會感動的，發出去才會有流量。
系統化你回去要建的，是這條「每天能重複」的流程
1找對標
2AI 拆解
3產出內容
4修＋發布
5看後台
6再優化
會了流程，你就不用每次靠靈感 —靈感會枯竭，流程不會。
工具把效率化，變成你跟別人的「差異化」
- Notion 系統 內部教育訓練資料庫，團隊一起變強
- 試算工具 QR 房地合一稅、賺賠試算，客戶自己玩
- 帶看資料 QR 物件、周邊機能、路線，一掃就有
別人還在用嘴巴講專業，你已經用工具讓客戶「體驗」你的專業。
PART 05
最後，最重要的事
工具會變，這幾件事不會 — 心態、執行、格局。
心態穩
- 前期沒流量，是正常的
- 別兩三支沒量就崩潰、就放棄
- 把它當「長期資產」在養，不是賭一支爆
每天發
- 執行力 ＝ 堅持做
- 固定時間上架，讓演算法認識你
- 拍滿 15 支，你自然會有手感和想法
平台不是在看你多努力，是在看你的內容有沒有被觀眾接住。
與其更好，不如不同。
可以累積的，才叫大；不用重來的，才叫快。
中壢專業房仲喵爸 黃舶瑋
給店長與主管這不只是「個人玩法」，是能複製進你店裡的系統
- 團隊產能 整套流程＋AI 模板，新人也能照著產出內容，不靠天分
- 招募利器 有影響力的店，自己會吸引人才上門 — 自媒體就是最好的徵才廣告
- 可複製 一個人會 → 一間店都會，SOP 化、模板化，戰力直接放大
工具包
4 組可以直接複製的 AI 指令
課後回饋裡最多人要的東西。貼進 ChatGPT／Claude／Gemini 都能用。
① 對標拆解｜把別人的爆款拆成你的素材
用法：找一支同題材高互動的短影音，把逐字稿貼在最後面。
你是短影音內容策略分析師。我會給你一支高互動短影音的逐字稿，請幫我拆解它為什麼會有流量，並改寫成我的版本。
【第一步：拆解原稿】請分成四塊回答
1. 鉤子：前三秒說了什麼？用什麼方式讓人停下來（懸念／反常識／利益／恐懼／點名受眾）？
2. 結構：它先講什麼、再講什麼、最後收在哪裡？請用條列列出段落順序。
3. 情緒：它戳中的是哪一種感覺？觀眾看完最可能產生什麼念頭？
4. 節奏：幾秒一個轉折？資訊密度高還是低？
【第二步：換成我的角度】
我的身分：桃園中壢／平鎮的在地房仲
我的受眾：（例：在中壢找第一間房的首購家庭）
我的真實素材：（貼上你手上的案例、數字、客戶問題）
請保留原稿的「結構與情緒路徑」，但內容全部換成我的專業與在地案例，
產出一支 60–80 秒、可以直接朗讀的口播逐字稿。
【硬性要求】
- 開頭三秒必須是鉤子，不要自我介紹
- 用白話，不要行話；專有名詞出現時立刻翻成客戶聽得懂的話
- 案例要具體：有人、有事、有畫面
- 結尾給一個明確的下一步動作
- 不要編造任何我沒提供的數字或案例，缺料就標註「此處需補真實案例」
【逐字稿】
（貼在這裡）
② 一句話定位｜把定位講死
用法：把括號內換成你的狀況，一次生 10 個版本再挑。
你是個人品牌定位顧問。請幫我把定位收斂成一句話。
我的資料：
- 服務區域：（例：桃園中壢、平鎮）
- 我真的比別人強的地方：（例：稅務試算、謄本判讀、學區資訊）
- 我願意講一整年也不會膩的題目：（例：首購避雷）
- 我最想吸引的客戶：（例：30–40 歲第一次買房的雙薪家庭）
- 這種客戶半夜睡不著的問題：（例：怕買到漏水屋、怕貸款過不了）
請用這個公式產出 10 個版本：「在哪裡 ＋ 幫誰 ＋ 解決什麼 的房仲」
每個版本後面加一行說明：這個定位最容易吸引到誰、會過濾掉誰。
然後挑出你認為最好的 3 個，說明為什麼 —
判準是「窄到具體、客戶記得住」，不是「聽起來厲害」。
最後幫我把最好的那一個，改寫成社群自我介紹欄可以直接貼的 40 字版本。
③ 選題產生器｜一次給我 20 個客戶想知道的題目
用法：一次生一個月的題庫，避免每天卡在「今天要拍什麼」。
你是房地產內容選題企劃。請幫我產出 20 個短影音選題。
我的定位：（貼上你的一句話定位）
我的受眾：（例：中壢首購家庭）
【選題判準，每一題都必須通過】
1. 是「客戶想知道的」，不是「我想說的」—
自我介紹、得獎、公司多厲害、坪數規格表，一律不要
2. 這題必須是客戶會私下擔心、但不好意思問人的
3. 我回答得出來，而且答得比一般房仲深
【輸出格式】每題一行，包含三欄
題目｜這題戳中的痛點（一句話）｜前三秒鉤子怎麼講（一句話）
產完後，幫我把 20 題依「最可能有流量」排序，
並標出哪 5 題最適合當這個月的主打。
④ 一稿多用｜一份素材變一串內容
用法：手上有一個成交故事或一個客戶問題，一次展開成多平台內容。
我有一份素材，請幫我一次展開成三種格式的內容。
【素材】
（貼上成交故事、客戶問題、或你剛處理完的案子重點）
【請產出】
1. FB 貼文（600–900 字）
- 第一段就要戳到痛點，不要鋪陳
- 段落短、口語、有力道
- 中間穿插小標，方便滑手機的人掃讀
- 結尾用一個問句收，引導留言
2. 短影音口播逐字稿（60–80 秒）
- 開頭三秒是鉤子
- 適合朗讀，句子短
- 標出建議的分鏡畫面
3. 圖文懶人包大綱（5–7 張）
- 每張一個重點，標題不超過 15 字
- 最後一張是行動呼籲
【共同要求】
- 只能用我提供的真實素材，不准補充或美化任何細節
- 缺資料的地方標註「需補」，不要自己編
- 專業術語一律翻成客戶聽得懂的白話
附錄
地基，比你想的深
自媒體不是花拳繡腿 — 撐起內容的，是這 15 件硬功夫。
01電傳謄本查調房屋／土地基本資訊
02看懂謄本翻得開、讀得通
03標示部坪數、主建物、附屬、公設、車位
04所有權部取得時間／方式、新舊制判斷
05他項權利債務問題辨識
06稅費成本細算客戶實拿金額
07代書流程動撥、借屋裝修
08重要稅務房地合一、財產交易、重購退稅
09委託契據條款內容、現況說明書
10自我介紹公司、集團、四品牌優勢
11市場行情出售物件熟悉度
12區域地標社區、重要地標位置
13周邊環境生活機能
14區域發展重大建設、計畫
15時事新聞市場敏銳度
會這 15 件，才有資格談「把專業放上網」。AI 加速的是輸出，不是取代功夫。
帶回去就能做
別等「準備好」— 這三步，今天就能開始
可以直接在這頁打勾，做完一項勾一項。