中壢專業房仲 喵爸
買中古屋
帶看前該查完的 6 件事
這 6 件事，是喵爸接每一間房子必做的功課。你拿著它去問任何一個房仲，都問得出來。
房子最怕的從來不是屋況舊，是那種你肉眼看不出來的東西。
但看不到，不等於不能知道——只是你不知道要去哪裡查。
這份清單不是叫你自己去驗房子（中古屋要驗海砂得鑽牆取樣，屋主多半不會答應）。這是「該查的六件事」：每一項都有公開管道、有法定文件、有人可以問。房仲該在帶你去看之前就做完，你也該知道他到底做了沒有。
但看不到，不等於不能知道——只是你不知道要去哪裡查。
這份清單不是叫你自己去驗房子（中古屋要驗海砂得鑽牆取樣，屋主多半不會答應）。這是「該查的六件事」：每一項都有公開管道、有法定文件、有人可以問。房仲該在帶你去看之前就做完，你也該知道他到底做了沒有。
01
先看屋齡，一分鐘篩掉一半的疑慮
建物謄本上有「建築完成日期」。這個年份對照三個風險區間，你馬上知道這間要不要多問幾句。
民國 71～73 年興建 → 輻射屋案例最集中的期間，主管機關有公開查詢管道可查
民國 70 年代末～80 年代初興建 → 那波搶建期，海砂屋案例最集中
民國 90 年後取得建照 → 適用 921 之後大幅修訂的耐震規範
屋齡是第一道濾網，不是判決書。同一個年份也有蓋得很紮實的房子——屋齡只決定你要不要多問幾句，不決定這間能不能買。
02
謄本要調兩份：建物 ＋ 土地
很多人只看坪數和價格，真正決定「這間能不能順利過戶」的，是謄本上的權利部。
所有權人是不是跟你談的那個人？有沒有共有人沒出面？
有沒有查封、假扣押、預告登記？有的話交易風險完全不一樣
抵押權設定金額多少？（實務上常見設定為貸款金額的 1.2 倍，可當參考值）
權狀坪數怎麼組成——主建物、附屬建物、共有部分各佔多少
「30 坪」不是 30 坪。扣掉公設之後真正能用的空間，兩間同樣 30 坪的房子可能差到 5 坪以上。
03
不動產說明書逐欄看，這是法律給你的保護
海砂、輻射、凶宅、漏水、違建——這些都是不動產說明書的應記載事項，賣方有據實說明的義務，說不實在是要負責的。這份文件不是形式，是你手上最有力的東西。
是否曾發生兇殺、自殺或意外致死情事
是否為海砂屋、輻射屋
有無滲漏水情形、是否已修繕、什麼時候修的
有無增建、違建、頂樓加蓋、夾層
建物現況與謄本、使用執照是否相符
你可以直接這樣問
「這間的不動產說明書，可以先給我看嗎？」
—— 一個房仲敢不敢第一時間拿給你，就看得出他有沒有做功課。
—— 一個房仲敢不敢第一時間拿給你，就看得出他有沒有做功課。
04
漏水，要用「問」的，不是用聞的
粉刷過、除濕過的房子，你站在裡面聞不出來。但紀錄騙不了人。
管委會有沒有這一戶的漏水、滲水報修紀錄
樓上樓下最近有沒有裝修，或發生過漏水爭議
外牆、頂樓防水做過沒有？什麼時候做的？
天花板、牆面有沒有「只有一塊特別新」的粉刷痕跡
新漆蓋舊痕是最常見的手法。看到某一面牆特別乾淨、其他牆都有歲月感，那面牆就是要問的地方。
05
管委會的帳，比房子本身更容易被忽略
你買的不只是那間房子，還有這棟樓接下來要花的錢。這筆錢不會寫在售價裡。
管理費每坪多少？前屋主有沒有欠繳？（欠繳是跟著房子走的）
修繕基金還剩多少
近兩年區權會有沒有通過重大修繕——外牆拉皮、電梯汰換、管線更新
社區有沒有正在進行中的訴訟或糾紛
一次外牆拉皮攤下來，一戶十幾萬跑不掉。你在買之前不知道，就是你接。
06
「為什麼便宜」，要問得出答案
便宜不是問題，你問不出為什麼便宜，才是問題。拿實價登錄把同社區近一年的成交攤開比，差距就會自己說話。
同社區、同一棟，近一年成交扣掉車位後，每坪多少
這間跟那些成交差在哪——樓層、座向、格局、屋況
車位一定要拆開算，混在一起比就是比假的
價差超出合理範圍的話，賣方說不說得出原因
你可以直接這樣問
「這間比同社區低了這麼多，是屋主急售，還是有什麼我還不知道的？」
—— 問得出答案的便宜可以買，問不出答案的便宜，先不要碰。
—— 問得出答案的便宜可以買，問不出答案的便宜，先不要碰。
屋齡風險期快速對照
拿建物謄本上的「建築完成日期」對一下，30 秒就知道要不要多問。
落在紅色或金色區間，不代表這間房子有問題，代表這間你要把第 3 項的不動產說明書看得更仔細。落在綠色區間，也不代表不用查——漏水、管委會的帳、行情比對，一樣要做。
看不到的東西，不是不能知道；
是你得知道，要去哪裡查。
是你得知道，要去哪裡查。