繼承的房子該不該賣的判斷表

先勾這六題，看你家是哪一種

拿筆或用手指，一題一題對。勾到的越多，代表你越接近哪一個結論，下面會告訴你怎麼看。

這間房子有三個人以上一起持分。 人越多，越沒有人想當先開口的那個。

目前沒有人真的住進去，未來六年內也不會。 會住滿六年，稅的算法完全不一樣。

爸媽是民國一〇四年底以後才取得這間房子。 一〇四年底以前取得的，可能適用舊制，稅負常常低很多。

有繼承人聯絡不到、人在國外，或講不出下一步。 拖到後面，會變成想賣也賣不掉。

房子有漏水、壁癌或老舊問題，但沒有人敢先出錢修。 屋況每拖一年，成交價就再往下修一次。

賣掉的那筆錢，已經知道要放到哪裡去。 沒有下一站的錢，賣掉只是換一種焦慮。

該處理

勾到四題以上，而且第六題有勾。時間站在稅那一邊不是站在你這邊，建議先把家庭會議排出來。

可以留

第二題沒勾（有人真的會住滿六年），或第三題沒勾（爸媽很早就取得）。你的條件跟別人不一樣，先算過再說。

先別動

第四題有勾。持分還沒喬好之前不要談價格，先把遺產分割協議做完，不然談再久都是白談。

繼承那一天，國稅局按下了兩個碼表

很多人以為「先放著」是零成本。實際上從繼承登記那天開始，有兩件事在背後跑。

土地增值稅：前次移轉現值重新用繼承當天的公告土地現值計算，土增稅等於歸零重算，這是繼承最大的紅利。但稅率是累進的，公告現值年年調，放越久越容易從百分之二十跳到三十、四十那幾格。
長期持有減徵也跟著歸零：爸媽持有四十年本來能減徵，你繼承之後要重新再等二十年才拿得回來。
房地合一稅：這條才是真的會咬人。繼承取得的房地，賣的時候成本不是市價，是繼承當時的房屋評定現值加公告土地現值，通常只有市價的三到五成。

成本不會跟著市場長大，但你的售價會。你在遺產稅那一關省下來的，國稅局在你賣掉的那一關等你。

三個最常聽到的誤會，先破除

這三句話我幾乎每個月都會聽到一次，而且都讓人做錯決定。

「繼承兩年內賣會被課四成五。」多數情況是假的。房地合一計算適用稅率的持有期間，可以合併爸媽的持有年數。爸媽住了二十年的老家，你繼承隔年賣，走的是最低那一級。
「繼承就要先繳一大筆稅才能過戶。」遺產稅有免稅額與扣除額，很多一般家庭的老屋根本課不到。真正會咬人的是後面賣的時候，不是前面繼承的時候。
「一定要全部的人都同意才能賣。」不一定。共有物的處分有其他法律途徑，但那是最後手段、也最傷感情。先談，是為了不用走到那一步。

真正吃掉你錢的不是稅率，是稅基。稅率你左右不了，稅基跟時間有關，而時間是你可以決定的。

四種情況，我反而會叫你先別急著賣

判斷表勾出「可以留」或「先別動」的，通常就是落在這四種裡面。

決定要處理之後，先做這三件事

這一段影片沒有講完，但它決定你後面順不順。順序不要跳。

這三件事做完，你才有辦法把「賣掉大概實拿多少」算出一個能拿去跟家人講的數字。在那之前談價格，都是各憑感覺。

最難的不是稅，是誰先開口

我遇過五個兄弟姊妹，一人五分之一，都說先放著。一放六年，房子漏水沒人敢修，有一個移民失聯，最後屋況差到打了八折。沒有人做錯什麼，只是都不想當先開口的那個，因為先開口的人好像就變成最計較的那個。所以開口的方式很重要。不要從「我們要不要賣」開始，要從「我們先把數字弄清楚」開始。

你可以這樣起頭我最近去查了一下爸媽這間房子的資料，發現放著也有成本，不是不動就沒事。
我沒有要決定什麼，也不是要催誰。我想說我們先把三個數字弄清楚：現在市價大概多少、賣掉稅要繳多少、每個人實拿多少。
數字出來之後，大家再一起決定要留還是要處理。我先去查，查好了傳到群組給大家看。

這段話的重點是：你把自己放在「查資料的人」，不是「想賣房子的人」。角色對了，家人才聽得進去。

什麼時候該找人幫忙，要先備哪些資料

有三個訊號出現，就不要再自己查了：有人聯絡不到、有人主張自己照顧比較多所以要多拿、房子有貸款或被設定。這三種自己處理，通常會拖成好幾年。要開始問之前，把下面這些先找出來，一次就能問到重點。

被繼承人的除戶謄本全體繼承人的戶籍謄本土地與建物謄本繼承當年度的房屋稅單地價稅單遺產稅完稅或免稅證明如果有貸款，帶上貸款餘額

資料備齊，你要問誰都會比較快。真的卡住，也可以直接用右下角的 LINE 傳給我，我幫你看一次是哪一關卡住。