中壢專業房仲 喵爸
賣房子漏水怎麼講 屋主揭露 4 步
漏過水不代表賣不掉，藏起來才會出事。
喵爸陪一位屋主走過一場漏水官司。410 萬的老套房，漏過的地方修好、測過，2 年沒再漏，賣掉之後還是被樓下的新買方提告，從 2022 年一路到 2025 年才結案。修好的都會被找上門，藏起來的更不用說。這份是給正準備賣房的屋主，照順序做，把話講清楚，也把自己保護好。
01
先把紀錄找齊，這是你的護身符
漏過水不可怕，拿不出紀錄才可怕。上架之前先把這幾樣收好：
- 什麼時候漏、漏在哪：哪一年、哪個位置，有照片最好。
- 怎麼修的、誰修的：修繕估價單、收據、施工照片、保固書。
- 修完有沒有測：積水測試、顏料測試的紀錄都算。
- 跟鄰居有沒有爭議：樓上樓下談過什麼，留下訊息或文字。
單據早就丟了也別放棄，找師傅現場看一次，留一份現況紀錄，至少從今天起有東西可以拿出來。
02
現況說明書那一格，照實寫
賣房要簽的現況說明書（建物現況確認書）裡有滲漏水這一項，上面有你的簽名，是白紙黑字。
- 修好的：寫「曾漏水、已修繕」，加上位置跟修的年份，單據附上。
- 現在還在漏：寫清楚位置，再寫怎麼處理，是你修好再交屋，還是現況交屋、價格另談。
- 不確定的：寫不確定，先找師傅查，不要直接勾「無」。
最常出事的，就是為了好賣，把這一格勾成沒有。
03
帶看之前就講，不要等買方問
買方自己發現，跟你先講，是兩種完全不同的場面。先講的人，談的是修繕費；被發現的人，談的是信任。
- 請房仲帶看前先說，不要等到斡旋、簽約才講。
- 把單據跟照片準備好，買方一問就拿得出來。
- 鄰戶有過的爭議一樣要講，這是最常被漏掉的。
可以照這樣講：「這間 ○○ 年主臥窗邊漏過水，○○ 年修好了，單據都在這，到現在沒有再漏。」
04
價格跟責任，全部寫進合約
口頭說好的，出事那天都不算。談定之後，這幾件要白紙黑字：
- 修繕費誰出：你修好再交屋，或從價金裡扣多少。
- 誰負責修、修到什麼程度：修繕範圍跟點交標準。
- 保固多久：修完之後，再漏算誰的。
- 有沒有押保證金：押多少、什麼條件下退。
喵爸陪的那一案，成交時為了讓買方安心押了 10 萬保證金，一卡就是 2 年。合約怎麼擬依個案差很多，請地政士或專業人員協助，別自己抓條文。
05
故意不講，法律上會怎樣
白話講民法這幾條，你就知道為什麼不能賭：
- 賣方要擔保房子沒有瑕疵（第 354 條）：減少價值或通常效用的瑕疵，你要負責。
- 買方可以主張（第 359 條）：解除契約，或請求減少價金。
- 「現況交屋、不負責」不一定救得了你（第 366 條）：寫了免責的約定，如果你是故意不告知瑕疵，這個約定無效。
- 時間也對你不利（第 365 條）：買方通知後本來有 6 個月的行使期間，故意不告知時這 6 個月的限制不適用，但自交屋起 5 年的上限仍在。
反過來說，你照實告知、留好紀錄，就是站得住腳的本錢。實際怎麼判，個案差很多，以法院判決為準。
這份是賣房前的實務整理，不是法律意見。現況說明書的格式、契約怎麼約定、責任怎麼認定，個案差異很大，已經有糾紛時請找律師或地政士確認。法條依全國法規資料庫，2026 年 11 月查閱。
漏水可以修，價格可以談，藏起來的那一刻，就是官司的開始。
看完還有想問的？
這份只能幫你避開常見的坑。真的遇到哪一間、哪個地段、哪個條件，情況都不一樣。
把屋況跟修繕紀錄直接丟給我，我幫你看現況說明書那一格該怎麼寫，不用先講你要不要賣。