中壢專業房仲 喵爸
租客篩選 4 步檢核表
簽名之前照著對一遍，比事後告他快一百倍。
房子空著，你少的是一個月的租金。租錯一個人，你少的是一整年，還要倒貼清運跟訴訟。這份表不是要你懷疑每一個來看房的人，是讓你在簽名之前有一套固定動作可以做，不用靠感覺，也不用不好意思開口。
簽約前，這十項你能勾幾個
用手指一項一項對。勾不到七項就先不要簽，下面每一步都有怎麼做。
我查過司法院裁判書，這個名字沒有欠租或遷讓房屋的紀錄。
公開查得到，不用花錢，五分鐘的事。
我在第二個管道再確認過一次，兩邊對得上。
只有一個來源說他不好，那不算數。
我問過他為什麼要搬，理由講得出來也對得上。
支支吾吾、每次講的不一樣，就是訊號。
我問過幾個人住、預計住多久，跟租約寫的一致。
口頭三個人、租約寫兩個人，之後就是爭議。
我看過在職證明、薪轉或勞保明細其中一樣。
看一樣就好，不是要查他家戶口。
他願意提供，過程沒有迴避或轉移話題。
不肯給本身就是答案。
簽約時我核對過身分證正本跟本人。
看影本等於沒看。
租約寫清楚用途、居住人數，並註明不得轉租。
沒寫，之後他轉租你也拿他沒辦法。
押金收滿兩個月。
少收一個月，出事就少一個月的緩衝。
水電瓦斯度數當場拍照，全屋屋況也拍過一輪。
交屋照是日後唯一講得清楚的東西。
簽約前的四個動作
01
查紀錄
司法院裁判書，免費公開
02
交叉確認
兩個地方對上才算數
03
聽需求
不問薪水，問生活細節
04
看證明
三選一，看一樣就好
01
先算一筆帳，你就知道值不值得花這 30 分鐘
很多房東的想法是「先租出去再說，空著才是損失」。這個想法在算術上是錯的。
- 房子空一個月，你少一個月租金，以中壢一般兩房來說大約一萬八，痛但可控。
- 租錯一個人，通常欠到第三個月才發現，五萬四先沒了。
- 接下來存證信函、調解、走到法院請他搬，快的半年，慢的超過一年，這段期間租金一毛收不到。
- 人走了留一屋垃圾，清運加修繕又是好幾萬。
- 加起來大約二十到三十萬，押金兩個月根本補不回來。
空一個月是少賺，租錯一個人是倒賠，而且你賠掉的不只是錢，是一整年拿不回來的時間。
02
第一步 查紀錄｜司法院裁判書是公開的
這是四步裡面最快、最便宜、也最多人不知道可以做的一步。上司法院裁判書查詢系統，把租客的名字打進去，就能看到他有沒有被告過。
- 要看的案由：給付租金、遷讓房屋、損害賠償、支付命令。
- 紅燈訊號：同一個名字在不同房東之間反覆出現，或近三年內有遷讓房屋的判決。
- 查詢網址：judgment.judicial.gov.tw，免註冊、免費。
給付租金遷讓房屋損害賠償支付命令
同名同姓的人很多，查到不代表就是他。查到只是提醒你「這個名字要再確認一次」，不是直接判他出局。
03
第二步 交叉確認｜兩個地方對上才算數
網路上的房東社團、租屋黑名單、地方新聞都可以查，但不能單獨採信。
- 單一來源可能是私人恩怨，也可能是同名誤傳，只有一個地方說他不好，那不算數。
- 兩個以上互不相關的來源指向同一件事，才把它當成真的。
- 黑名單不是法律文件，只能當作「再查一次」的理由，不要拿它當拒絕的唯一依據。
這一步的目的不是找理由拒絕人，是避免你被單一片面的說法誤導，錯過一個好房客。
04
第三步 聽需求｜不問薪水，問這三個
很多房東一開口就問「你月薪多少」，既尷尬又測不出東西，因為他可以隨口說一個數字。真正測得出來的是生活細節，因為細節編不出來，也對不齊。
你可以這樣問
方便問一下為什麼想搬嗎，是換工作還是原本那邊有狀況？
這邊大概會住幾個人，有沒有長輩或小朋友？
預計住多久呢，我這邊比較希望能長租。
這邊大概會住幾個人，有沒有長輩或小朋友？
預計住多久呢，我這邊比較希望能長租。
- 講得出來、前後對得上、跟他的工作地點與生活動線吻合，才是真的要住。
- 支支吾吾、每次講的版本不一樣，或急著跳過這一段，就是訊號。
- 口頭說三個人、租約卻只寫兩個人，那是之後一定會吵的事，現在就要對齊。
05
第四步 看證明｜三選一，看一樣就好
在職證明、薪資轉帳紀錄、勞保投保明細，三種擇一即可。目的不是查他家戶口，是確認他有一份穩定的收入。
怎麼開口不尷尬
我這邊固定都會請房客提供一份工作證明，在職證明、薪轉或勞保明細都可以，你方便的那一種就好。
他不肯給的時候
沒關係，那我們再看看，謝謝你今天過來。
不用爭辯，也不用解釋為什麼要看。他不肯給，本身就是答案。
06
簽約前最後 5 分鐘，這五件事漏一件前面全白做
前面四步是在篩人，這五件事是在保住你自己。人篩對了但這五件沒做，出事一樣講不清楚。
- 核對身分證正本跟本人，不是看影本，也不是看照片。
- 租約寫清楚使用用途、實際居住人數，並註明不得轉租。
- 押金收滿兩個月，這是你唯一的緩衝。
- 水電瓦斯度數當場拍照，數字要看得清楚。
- 交屋當天全屋屋況拍一輪，雙方各留一份。
這五件事加起來不到五分鐘，但日後真的走到調解或法院，能講清楚的就只有這幾張照片跟那一份寫清楚的租約。
07
已經租出去才發現不對，三個階段越早動越便宜
如果你是看完影片才發現自己正在這個狀況裡，重點只有一個：越早動，成本越低。
- 第一個月就聯絡：不要等到欠三個月才處理。第一次遲繳就用文字訊息或書面通知，留下紀錄。
- 寄存證信函：這不只是嚇他，是後續終止租約與求償在程序上的前提。
- 調解或訴訟：快的半年，慢的超過一年，時間跟費用依個案差很多，走之前先找專業人員評估。
🔴 不管他欠多久，都不可以自己換鎖、斷水斷電，或把他的東西搬出去。這些動作可能讓原本站得住腳的你反過來要負責，遇到了請先問律師或地政士。
這份是出租前的實務檢核，不是法律意見。租賃契約的權利義務、終止與求償程序個案差異很大，已經發生糾紛時請找律師或地政士確認。查詢公開資料時請留意同名同姓，也不要把單一來源的黑名單當成拒絕的唯一理由。
房子空著是少賺，租錯人是倒賠。